Was Sie schon immer zum spanischen Grundbuch wissen wollten
- Expertenwissen in Frage & Antwort -

1. Kann das spanische Grundbuch von jedermann eingesehen werden ?

Tendenziell ja. Das spanische Grundbuch ist ein öffentliches Register.
Voraussetzung ist ein legitimes Interesse, Art. 607 CC, 221,222 LH.
Dieses wird neben Behörden und Banken auch bei Rechtsanwälten und Immobilienkäufern angenommen
Natürlich können auch deutsche Behörden und Banken Einsicht nehmen.

2. Wie kann man die Grundbucheinsicht praktisch tätigen ?

Sie können vor Ort beim jeweiligen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einen Auszug beantragen. In der Praxis einfacher ist es, sich einen solchen Registerauszug beschaffen zu lassen, etwa per Internet über www.spanien-grundbuchauszug.de.

3. Ist der spanische Grundbuchauszug auch in deutscher Sprache erhältlich ?

Dies ist bisher nicht der Fall. Natürlich können Sie nach Erhalt den spanischen Grundbuchauszug in die deutsche Sprache übersetzen lassen. Einfacher, schneller und eleganter ist es allerdings sich über den Beschaffungsservice den Grundbuchinhalt sogleich in seinem wesentlichen Punkten in deutscher Sprache erläutern zu lassen.
Dies mag geringfügig höhere Kosten verursachen. Andererseits erhalten Sie so das Ergebnis einer Übersetzung und einer ersten Rechtsberatung gleich inklusive.

4. Wie teuer ist der spanische Grundbuchauszug ?

Während der einfache Grundbuchauszug mit einer Gebühr von ca. 10 € erhältlich ist, ist beim Grundbuchzertifikat von etwa 50 € auszugehen.
Beim Beschaffungsservice ist je nach Leistungsumfang ein Betrag von 50 € bis 200 € zu erwarten.

5. Was ist der Unterschied zwischen einem einfachen Grundbuchauszug (nota simple) und einem qualifizierten Grundbuchauszug (certificación) ?

Der einfache Grundbuchauszug Art. 332 RH, ist eine unverbindliche verkürzte Auskunft, jedoch in der Praxis zunächst ausreichend.
Der qualifizierte Eigentumsregisterauszug ist eine öffentliche Urkunde mit öffentlichem Glauben.
Diese ist im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten vorzulegen und enthält meist detailliertere Informationen. Dessen Beschaffung nimmt aber auch mehr Zeit in Anspruch.

6. Mit welchem Zeitablauf muss man bis zum Erhalt eines Grundbuchauszuges rechnen ?

Zwei bis fünf Tage sind realistisch für den einfachen Grundbuchauszug, zwei Wochen für die qualifizierte Fassung.

7. Werden die Eigentümer informiert wann und von wem ein Grundbuchauszug beantragt wurde ?

Nein.

8. Können über einen Grundbuchauszug auch ehemalige Eigentümer in Erfahrung gebracht werden ?

Ja, dies ist möglich.
Allerdings muss dann ausdrücklich ein qualifizierter Registerauszug mit Angabe des historischen Zeitraumes beantragt werden.

9. Wenn spanisches Immobilieneigentum über eine Gesellschaft gehalten wird, werden dann aus dem Grundbuch auch Gesellschafter und Geschäftsführernamen der Gesellschaft ersichtlich ?

Aus dem Grundbuch nicht.
Wird allerdings in einem zweiten Schritt ein Handelsregisterauszug bestellt, informiert dieser über aktuelle Geschäftsführer und Bevollmächtigte.
Die Namen der Gesellschafter erscheinen nur im, im Handelsregister nicht veröffentlichten, Gesellschafterbuch.

10. Werden deutsche Immobilieneigentümer automatisch als solche dem deutschen Finanzamt mitgeteilt ?

Diese Thematik wird in regelmässigen Abständen immer wieder von den deutschen Medien aufgegriffen.
Jedenfalls wird auch dem deutschen Finanzamt auf Einzelanfragen Auskunft erteilt.
Auch wurden wohl schon Listen von spanischer Seite an die deutsche Finanzverwaltung und an die örtlichen Finanzämter weitergeleitet.
Da in Deutschland allerdings vor geraumer Zeit die Vermögensteuer abgeschafft wurde lässt sich aus der Eigentumsinhaberschaft in Spanien keine direkte Steuerpflicht ableiten.
Möglich bleiben Fragen nach der Versteuerung früherer Einkünfte.

Über einen rein privatrechtlichen Eigentumserwerb kann naturgemäss mangels Registrierung keine Auskunft erteilt werden.

11. Sind alle Immobilieneigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen ?

Nein. Dies deshalb nicht, weil nach dem spanischen Rechtssystem das Eigentum an einem Grundstück auch rein privatrechtlich ohne Grundbucheintragung übertragen werden kann.
Zudem sind manche ländliche Grundstücke als solche im Eigentumsregister noch nicht erfasst.

12. Empfiehlt es sich als Käufer von Immobilieneigentum dieses im spanischen Grundbuch eintragen zu lassen?

Diese Frage ist durchwegs zu bejahen. Nicht zuletzt gibt es auch im spanischen Recht das Prinzip des guten Glaubens an die Rechtsinhaberschaft des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers.
Lässt man sich also als neuer Eigentümer dort nicht eintragen ist dem Voreigentümer die Möglichkeit eines Weiterverkaufes ebenso eröffnet wie Gläubigern des grundbuchrechtlichen Eigentümers eine Vollstreckung in diese Immobilie.
Die Nichteintragung zur Verheimlichung der eigenen Eigentümerstellung ist also mit hohen Risiken behaftet.

13. Wie weit reicht der Gutglaubensschutz des Grundbuches ?

Eigentümerstellung und Lastenfreiheit sind von ihm umfasst.
Der gute Glaube erstreckt sich allerdings nicht auf die im Grundbuch genannte Grundstücksgrösse oder die Grundstücksgrenze, auch nicht auf unentgeltliche Erwerbsvorgänge.

14. Kann auch ein Kaufoptionsvertrag im Grundbuch eingetragen werden ?

Ja, allerdings nur mit zeitlicher Begrenzung auf vier Jahre.

15. Kann das deutsche Finanzamt per Rechtshilfeersuchen das spanische Grundstück pfänden ?

Bei Umsatzsteuerschulden: ja

16. Für wen ist der Einblick in das spanische Grundbuch hilfreich ?

Für jeden Kaufinteressenten bereits vor Abschluss eines privaten Kaufvertrages ist die Einsichtnahme ein "Muss".
Erb- und pflichtteilsberechtigte Personen, die finanzierende Bank, Geschäftspartner, Ehegatten beim Zugewinnausgleich, Gläubiger und viele mehr haben Anlass, das spanische Grundbuch einzusehen.
Nicht zuletzt für den Eigentümer selbst ist die Kenntnis des eigenen Grundbuchauszuges empfehlenswert.

17. Welche Ausgangsinformationen sind nötig um einen Grundbuchauszug erhalten zu können ?

Idealerweise sollte man dien kompletten Vor- und Nachnamen des aktuellen Eigentümers oder die genauen Grundbuchdaten kennen.

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