Die spannende Frage nach dem Immobilienwert in Spanien.
Sogar die offiziellen Wertangaben differieren erheblich

Wieviele Euros ist meine Immobilie in Spanien wert? Wer wüsste dies nicht gerne als Eigentümer. Allerdings eine seriöse Information zum tatsächlichen Immobilienwert zu erhalten ist nicht einfach.

Im Verkaufsfall ist dieses Wissen sogar ganz entscheidend, ebenso im Erbfall, wenn Pflichtteils- oder Zugewinnausgleichsansprüche geltend gemacht werden u.a.

Der frühere Kaufpreis ist veraltet. Der in der notariellen Urkunde angegebene Preis stellte zudem in der Vergangenheit oft nur einen Teil, den offiziell bezahlten, des Gesamtpreises, dar. Der ergänzend bezahlte Kaufpreisanteil ist oft nicht bekannt.

Bleibt die Möglichkeit den aktuellen Immobilienwert per Sachverständigengutachten bestimmen zu lassen. Angewandt wird dann oft eine Art Vergleichswertverfahren durch Heranziehen von Verkaufspreisen in ähnlicher Lage und von Objekten ähnlicher Grösse und Qualität.

Hier erscheint allerdings die verwandte Datengrundlage oft zweifelhaft. Zugrundegelegt werden von manchen Schätzgesellschaften nämlich mitunter Maklerangebote vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage. Aber Angebots- und Verkaufspreise sind ja bekanntlich oft nicht identisch.

Hinzu kommt, dass von Banken als Grundlage zur Vergabe von Hypotheken beauftragte Gutachtergesellschaften zugunsten der Banken mitunter konservative, sprich niedrig gehaltene, Wertschätzungen vornehmen.

Allerdings sind diese Gutachten mit unter 1000 €, also beschränktem Kostenaufwand erhältlich.

Die notariellen Urkunden weisen ja bekanntlich oft nicht den kompletten Kaufpreis aus, während die Maklerangebotspreise häufig nicht erzielt werden können.

Der Blick in den eigenen Grundsteuerzahlungsbeleg gibt eine mögliche Auskunft. Dort ist der Katasterwert, valor catastral, ausgewiesen, untergliedert in valor de suelo und valor de construcción. Der angegebene Katasterwert allerdings scheint erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert zu liegen. Und da haben Sie recht. Ein verlässlicher Wertindikator ist dieser nicht.

So kann man sich auch nicht einmal darauf verlassen, dass der tatsächliche Marktpreis etwa doppelt oder dreimal so hoch sei. Der Katasterwert wird aktuell in sehr uneinheitlichen Schritten an den Verkehrswert angepasst.

Der Kontrollwert des spanischen Finanzamtes, was ist das, und gibt dieser den gesuchten realistischen Marktwert? Nun, will das Finanzamt eine Preiskontrolle ausüben dahingehend, ob die in Verkaufs-, Tausch- und oder in der Erbschaftsannahmeerklärung angegebene Wert akzeptabel ist, dann muss es eine eigene Prüfungssystematik erstellen, welche auch veröffentlich ist, und im Ergebnis einen Wert ergibt, der meist 10 – 30 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen dürfte. Diese Berechnung ist also eine reale Möglichkeit zur annäherungsweisen Wertfindung und kann von Fachleuten auch nachvollzogen oder parallel berechnet werden.

Fazit: In der Praxis verbleiben also zwei Möglichkeiten:

• Durchführung einer Parallelrechnung nach der Methodik des spanischen
  Finanzamtes
  
• Beauftragung eines externen Wertgutachtens.

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